人人office如何高效开展商办物业的招商管理工作？
针对每一个商办物业项目，招商是项目成功运营的基础，招商的方式方法很多，有些是每个项目通用的，但更多是需要根据项目本身的产业定位、市场定位作有针对性的、高效的招商策略制定，另外招商也是一个长期的过程，不可能一蹴而就，重点分阶段展开，每个阶段工作的侧重点也不尽相同，那么人人office在招商管理工作上是如何展开的呢？
建立招商工作标准的流程化和体系化PARTONE
1 规划园区产业定位
在正式开始招商前，针对商办物业或产业园区需要招哪些行业企业，如何聚集产业优势，这些都需要有一个科学的定位，如制造型和物流业企业对地理位置要求更高，而研究型、服务型的企业对服务对象的服务半径和产业配套因素有一定要求，因此要根据园区区位、城市产业规划、交通配套等因素而确定商办物业的产业定位。
比如人人office招商服务的新加坡科技园项目：位于下沙经济技术开发区，由于区域写字楼供应量大，前期招商一直不理想，人人office招商运营团队入驻之后，对项目本身以及产业定位进行重新梳理，应该说下沙经济技术开发区的定位很明确是杭州的制造业基地，是“杭州东部人才港“，重点引导和发展是智能制造、生物医药、软件开发、科技创新等行业。
同时政府对”双创“的支持力度也比较大，另外写字楼的空置率也比较高，针对这样的现实情况，经过调研，我们首先有一个需求洞察：随着区域产业的转型升级，给制造业企业做相关配套的生产性服务业将具有较大的发展空间。
二是这类企业对租金价格比较敏感，需求的面积也相对较小；那么我们最终的产业定位就是以服务外包为主导的聚集工业设计、服务外包、文化创意、广告营销、科技创新，主力分割面积控制在100-300㎡的一站式创新创业社群，最终的招商结果也是印证我们的项目产业定位的。
2制定招商目标
有了明确的产业定位之后，由项目操盘团队一起制定具有可操作性的招商目标，招商目标的设定与招商价格及产品设置合理性息息相关，在制定招商目标过程中要把握两个原则，即”月均去化率”原则和”先松后紧“原则。
（1）”月均去化率“原则：人人office2年来服务超过150万方的写字楼项目，我们认为商办项目一般情况下（区域、价格、优惠政策等市场可接受的情况下）月均去化3000-5000㎡之间是较为合理的，因此在面积去化率目标的制定过程当中要根据前期客户积累的情况制定相对合适的，努力后可以达得到的目标；
（2）”先松后紧“原则：就是在项目正式启动招商的后三个月的租赁期内相对是比较难的，是项目的起势阶段，因为涉及到项目营销推广，市场接受度这些都需要一定的时间积累，因此项目启动招商后的第一个季度，目标可以定得相对松一些，随着项目进入主力招商期，渠道打开、行销拓客、优惠政策落实等动作持续进行过程中，客户更多随着口碑而来，招商去化速度随之加快，因此在该阶段的去化目标可以定得相对大一些。
3制定优惠政策，补助政策
补助政策一般每个区都有详细的文件出台，如滨江区在2015年出台“黄金十二条，”对区域内众创空间运营方，入驻企业，大创企业，留学归国人员创业分别在办公室租赁、研发专利，人才补助，贷款资助等方面给予了明确的优惠政策。
另外对于特定的行业也有其他优惠政策，如针对文化创意类企业有连续三年500㎡全额房租补贴，银行贷款利率贴息，展位费补贴，研发补贴，人次奖励等新政，另外在企业的初创期、成长期、发展期分别有多重支持计划以让企业能够快速成长。
同时，有些优秀的园区或商办物业可以与政府洽谈“一园一策”的优惠政策，因此现场招商人员要对项目所在的区各类优惠政策要十分清楚和明晰，以获得意向入驻企业的信任。
4确定园区招商租赁价格
首先是确定商办物业或园区的整体对外招商均价，商办物业或园区的租赁均价是建立在细致的市场调研基础之上的，利用市场比较法，列出周边的核心竞争项目，通过各维度、软硬件的打分比较，得出具有市场竞争力的租赁价格，其次是确定楼栋和楼层均价，最后是制定一房一价表。
5建立案场标准接待流程
NO.1 招商说辞
主要包括项目介绍、样板间带看、政策三大模块。我们在和客户介绍项目之前，最重要的是了解客户实际需求，如租金，需求面积等等，那么接下来在介绍项目以及推产品的时候，可充分的结合客户需求，推荐适合他的户型。
其中项目介绍主要包括区位、交通、产品、配套、服务等等，在和客户介绍基本的一些项目情况后，可带领客户前往办公区域样板间，当然也可以边走边介绍，让客户对整个写字楼/园区的一些配套、环境有个充分的了解。
同时招商专员需有技巧的去加深项目优势，同时尽可能的规避项目劣势。后期可根据不同的客户情况给予相应的政策方面的引导。
NO.2标准动作（物业层面、接待礼仪）
停车指引、开车门服务、前台接待、来访登记、电梯服务、迎送服务
6商办物业的整合营销推广
商办物业整合推广包括线上，线下及活动层面
（1）线上：重点利用网络、微信、短信、关键词搜索、博客营销、软文推广、事件炒作等
（2）线下推广：主要利用点对点派单、陌拜、现场推广物料、灯箱广告等；
（3）活动层面：可以举办中介分销大会、招商启动会，产品说明会，行业沙龙等活动，最终目的都是为了提升楼宇的热租氛围，增加客户的接触点。
拓宽招商渠道和招商资源PARTTWO
利用圈层招商、产业链招商、中介机构、行业协会、商会联盟、众创空间、政府机构、媒体单位、其他产业园区等资源，保持无缝对接，形成良性合作，主动拜访各类潜在意向企业、产业园区和各行业协会、商会，积极参与各类活动、项目推介会等，积累客户资源，为项目的招商去化做铺垫。
做好招商阶段的基础服务模块PARTTHREE
在前期招商阶段，服务层面更多的是与招商关联度较高的基础服务，如办公空间的装修配合，企业入驻的补贴政策解读，工商财务，门禁监控，绿色植物，办公家具，水、电、网络通信等方面的管理服务对接，使得企业在正式入驻办公前可以把更多的精力放在主营物业上。不会为繁杂庶务工作而烦恼。
人人office观点招商策略的落地执行，根本要求是“有用”和“高效”
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