自如的金额玩法

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首先，自如通过约定高租金的形式，租下房主的房子，租金按月付清。然后，自如跟租户签订合同的时候，实际上是租户签订的是贷款合同，银行把一年的租金一次付清。拿到这个贷款的自如，当然不会把钱放到帐上，而是用这个钱作为本金，继续和更多的房东签约。他们可以把一个房子的一年的房租，分给4个房东，每个房东三个月，只要有源源不断的新房东进来，这个游戏可以继续玩下去的。从银行的角度，他手里是无数单人的房租贷款，应该很安全，所以他们会很乐意贷款。但这个贷款实际上是给自如这种房子中介的。也就是说，这个炒房租的本质就是，自如利用租客的信用，给自己提供扩张资金，直到整个城市的房子都被自如占领为止。



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上面应该还没说，占领市场之后就开始讲故事、准备上市了，这才是赚大钱....

首先，如果你做过金融，知道客户量越大，可以“拆东墙补西墙”，也就是说，如果没有大规模客户退租，公司现金流不会受特别大影响。其次，提前退组有违约款吧？比如租6个月，提前退，没收一个月押金，应该可以吧？实际上，这个最大的bug，就是客户那边是否接受贷款租房，不同意？没问题，自如去发ABS债券，不用客户去银行贷款，而且融资成本比较低....相当于拿机构的资金成本，去扫货.....所以这才是最可怕之处....散户租客跟自如机构去玩，被吃的骨头都不剩 ...

利用银行的杠杆资金抢占市场，未来一旦几家大的中介控制了市场上80%以上的房源，一可以上市去资本市场割韭菜，二可以牢牢把控租赁市场话语权

是自如向银行贷款，你来还。比如你一个月房租1万，一年会交12万，自如就拿着你这份信用一次性从银行贷个11万出来，多的1万算银行利息。而自如只用给房东3个月每月7000的房租。

等于它花两万块，拿回来11万

不需要租客真的去签这个协议，只要房子租出去了，这未来一年的钱就可以体现为：【应收账款】。拿着这个去卖债券或者贷款就行了。

这个模式叫受托支付，就跟分期买手机之类的消费金融是一样的，虽然债权债务关系是跟租客签订了协议确立的，但资金实际没到租客账户里而是直接付给了平台，平台再按月付给房东。这么做也是有风险的，不符合银监会对借贷关系击穿式管理的要求，但不这么做，把钱打给客户账户的话，就会变成变相的现金贷客户拿了钱就不知道去做什么了！

很遗憾，你你退租可以，但是欠银行的钱，是必须要还的。

什么？你让中介还钱？笑话，中介没有收到你的钱，连个收据都没有，凭什么还钱？

受托支付是三方协议的，债权债务关系由资方和客户确立，用款目的唯一，交付给租房平台，自然提前还款也由平台代办。这是标准的受托支付，不过法院审理借贷纠纷的时候光有协议一般不够，还要资金往来证明，这就是受托支付最大的问题了，借贷关系归租户却没有与租户发生资金往来，法院往往因此判决资方败诉。受托支付资方给平台钱也不是一笔一笔给，而是汇集一笔打过去，这笔钱里涉及的债务很多，也没法提供出具体某一笔是给哪个人的，使得情况更加复杂。

自如这就是给社会埋雷，只要他资金链一断，租户、业主，银行都被坑。租户欠银行一年的钱，只有3个月给了业主，到了时间不交房租，业主只能驱逐租户，租户肯定不干，银行也面临讨债难。这跟北京远程视界在医疗行业玩的一模一样，埋雷的资金链玩断了，两手一摊装死狗，最后是上百亿还是千亿的公立医院被坑得要关门。

不会的，比较好的途径还是发ABS，或者收益权的质押。

自如就是专做租房市场的P2P，P2P最大的风险在于借贷坏账，不能保证放贷本息就只能沦为一个个庞氏骗局了，比起传统P2P那种借款给各种小创业者和三教九流导致大面积坏账，单人租客的信用级别堪称金光闪闪

之前的余额宝也是差不多，一手握天量散户资源，一手拿这个散量客户去引诱银行合作，但余额宝是打破银行坐着吃利差的行业垄断暴利，又帮散户谋利，所以其实是垄断行业利益转到余额宝和散户，因而大家接受很快。这次不一样，仍然是“代表”散户和资金机构合作，但是有了利润之后，不但不让利给散户，反而变本加厉抬价，最后就是散户巨亏，资金方赚一部分，中介机构大赚，你说可恶不可恶，把散户当傻子呢。

其实按月付和按年付，只要会计财务计算合理，成本基本相同，比如3个月一付，或者一次性付11个月，都可以按照金融折现公式来计算成本，只要实际成本一直，3个月一付和11个月一付没差别，可能解释的比较晦涩，但是金融计算这块这样，你想想信用卡利息，名义利息好像很低，但是实际利率非常高，为什么？这个就是玩了文字游戏，不要怀疑学金融那帮人的计算能力，都是算好的，公司是不可能吃亏的。不然，保险公司怎么赚钱？嘿嘿

不一定要租户签贷款合同，自如拿着一堆客户数据去找金融机构要钱，说我每个月多少多少租金收入，多少多少给房东支出，净利润多少多少，现在我把这些利润折现给你，你贷一笔钱给我，我每个月给你还本付息，有些金融机构就会放款给它。而且，兄弟，这个业务在国内已经有其他公司做了，你去查查资产证券化或者ABS债券，金融手段之丰富，超乎想象.....

看了下自如1号房租分期ABS，其实操作不复杂，底层资产就是给租客发放的“房租分期”小额贷款债权——

财大气粗的链家，看有些租客付不起租金，觉得不如拿5个亿助人为乐，“顺便”赚把利息。但监管规定它没有发放贷款的资格，所以只好找信托做通道帮它放贷。放完贷一看，哎呦，我还形成持续现金流了，不妨再“顺便”发个ABS早点回笼资金，这样能更快占有更大市场为更多租客服务啊，于是找券商发了ABS，速度拿回来4.5亿，然后底气十足到租房市场继续抢房源，继续争租客，继续发贷款，继续发ABS。

简单说，就是链家自己拿了5个亿贷款给租客，然后把这个业务包装了一下，又从金融机构拿回来4.5亿。虽然交易所会对ABS做证券评级，不可能无限循环发ABS，但就算循环三次，杠杆率也很诱人了。

整个链条中第一个关键点是“房租分期”的形成。我之前一直不明白为什么租金还要分期，本来已经是分期支付的费用，为什么还要用到贷款？看了自如的合同才明白。

举例来说：自如告诉你，如果按照传统租赁方式押一付三或者押一付一，租金是每月6000元，但是如果选择年付，那么月租金可以优惠到5000元。

哪怕只有每月几百元的优惠也很难让大部分租客说“不”？

但是大多数租客也往往没有一下子拿出6万年租金的能力，普通金融机构又很少提供这类贷款，于是，自如会给你一个选择：我们可以借钱给你，帮你垫付一年租金，而你只需要多付点利息。

按照自如1号ABS的资料，自如贷款利率为6.27%，贷款期限11个月。只要算上利息仍然比按月付房租便宜，租客就很难拒绝这个选择。

这里面有两个问题：第一，租金定价权属于自如很重要，年付和月付的优惠价差是贷款能不能放出去的关键，所以他们有巨大冲动要抢房源，要区域性控盘；第二：由于采用等额本息的还款方式，自如贷款的IRR在11%以上，而发行的1号ABS优先档预期收益是5.39％，一来一去，利差赚得不要太开心。

潘石屹说长租公寓利润不足1%，是想的太简单，还把链家这种公司当中介，其实人家是金融公司，不完全依赖租金差赚钱。

但这不是链家的问题，在中国，哪个公司不想谋求”金融化”？有能力的自己搞金融牌照，能力差点的就找关系跟金融机构互换资源互惠互利，只有完全没能力的才苦哈哈赚剩余劳动价值。过去几年的发展教育所有人：钱生钱，比“人生钱”容易多了。

回到自如的ABS本身，它到底有没有问题？

1、链家借信托通道发贷款，是符合金融监管的，不需要自己有金融业务牌照，当前监管对委托贷款业务的关注主要在一对多产品，多层嵌套，交叉委贷，倒贷上。自如ABS结构中说发贷款的资金来源是自己的，应该是符合监管要求的。

2、央行等4部委对“去通道”的准确表述是“消除多层嵌套，抑制通道业务”，主要监管的是那种多层嵌套的通道业务，自如委托发放贷款，就一层通道，符合的监管要求。

3、链家做ABS的资产，是通过跟房东签订“托管协议”获得的，严格说不算是凭空冒出来，它承担有“不管房子是否租出去都要给房主租金”的风险，虽然一线城市这个风险很低，而1号ABS底层资产对应的业务恰好集中在北京上海深圳。

但可以确认链家在ABS中不是中介角色，是“房屋资产管理者”角色，ABS结构里说得很清楚，“业务模式依据的是B2C租房平台”，意思是它做ABS的底层资产都有“委托合同”。

而且这一点作假可能性不大，按披露信息看，仅北京链家资管房间数就达50万间，1号ABS租客合同才2.35万笔，考虑到对应的底层资产是“自如有家”和“自如整组”业务线，还含有大量分租，涉及的房屋数量就更少了。链家根本没必要作假。

4、链家对ABS的履约能力也不用太怀疑，交易所都给了3A评级，而且链家一年近万亿交易额，5亿元的ABS，左晖稍微腾挪一下兑付不成问题。

5、ABS融资资金肯定给权益人，自如的ABS权益人就是自如众诚友融，跟租客没关系。至于用途有没有限制，就更不关键了，就链家这种体量的公司，挪用了也很难查出端倪。

其实追究自如ABS的合规性意义并不大，整个链条本身已经有监管部门参与了，帮监管部门再审核一遍，审出花儿来，最多暂停链家的ABS产品，但没有ABS，也会有其他金融化，只要租房市场仍然存在发展潜力，就一定会有各种金融创新热情的拥抱链家。

但是，我觉得这里面有一个更重要的问题值得讨论：在现有的法律中，为什么完全没有对租客端的保护？一线城市房屋租赁是完全卖方市场很多年了，不管链家进行的是传统的中介业务，还是把租房金融化，租客都是案板上那条鱼。这种情况下，却迟迟没有一点保护租客权益的法律，谈租售同权不是空话吗？

一条鱼，只争论刀的合法性，是没办法改变命运的。