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共享办公室的前世今生:人人office、WeWork、soho 3q、优客工场

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admin 发表于 2017-9-29 16:45:18
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共享办公受益于自由职业群体的兴起和移动化办公的浪潮,是移动互联网时代小微企业创新孵化的摇篮。共享办公发端于解决企业用户跨区办公、标准化方案以及办公区域的弹性需求,能有效降低用户的资本开支,并通过集中化统一管理提高运营效率,诞生了市值28亿英镑的Regus公司。互联网时代云端协同与任务众包背景下,自由职业者群体快速崛起(美国约有5,300万人,占劳动力总量的34%)和移动办公兴起增强了共享办公需求。当前中国大众创业、万众创新气氛活跃推高办公租赁需求(国内1H15新注册市场主体685.1万,+15% YoY)但面向小微企业的办公租赁有效供给不足,急需推陈出新

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“共享办公、社区孵化和专业增值服务”生态圈铸就WeWork百亿美元估值。公司创立于2010年,致力于为企业用户提供随需、随到、随租和随用的弹性租赁模式,成立1月实现盈利;以自由职业者和初创科技公司为主的用户群体中,创作创意和科技类会员占总体29%和20%。公司已辐射全球16个城市,56个办公中心,预计2015年可租赁面积超过360万平方英尺,5年CAGR高达113%;预计2015年总收入超过4亿美元, 3年CAGR高达260%WeWork核心价值是围绕办公空间的基础需求,建立会员交流互动的社区氛围,并撮合匹配合作伙伴和顾客帮助孵化;搭建了240家服务供应商的专业服务平台,让入驻公司专注主业创新。WeWork轻资产运营、高速增长、盈利性好、规模优势(15年119x P/E,收入增速167%,下同),基于平台打造的品牌和增值服务支撑其远超房地产管理业(11.2x,-5% YoY)和办公服务业(21.5x,-8% YoY)的估值水平。


国内共享办公:从模仿到改进。共享办公带来的供需匹配平台将减少中介市场信息不对称;租赁方式更为灵活,降低初始投入,缓解初创公司和自由职业者资金压力。人人office:简化租赁流程,自建中介平台服务业主与租客,力保房源信息真实性,打造租办公室免押金服务,建立完整的产业链;SOHO3Q:“共享经济+房地产开发”,由售转租,提供“拎包入驻”的商业地产租赁,计划在15年底拥有11处3Q中心;优客工场:企业服务为主,办公租赁为辅,以增值服务为核心(目标占收入40% ),打造“租赁+创业+服务”自营生态圈,已签约36个场地 1/3地产采取WeWork模式,其余2/3与开发商合作获取。


共享模式待完善,增值服务是竞争关键。共享办公解决了供需匹配的难题,满足了小微企业在租赁期限与面积上的长尾需求,功能逐步向孵化器功能演变。目前国内共享办公服务相对同质化,跨区域尚未实现,平台的增值服务成为差异化、并为用户创造价值和收益的关键。


风险提示:政策因素影响,产业发展不达预期。

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1 市场背景:为解决商旅客户临时性办公需求的微创新

1.1发展简史:起源于解决商旅客户的临时性办公需求
Regus(LSE:RGU)是最早引用共享办公概念的公司之一。公司创始人Mark Dixon在一次商务差旅中,发现公司因在比利时布鲁塞尔当地没有办公室、也无法找到短期使用的办公空间,大量的商务旅行者被迫在酒店房间里办公十分影响工作效率。

受此启发Mark Dixon于1989年在布鲁塞尔创办了Regus,也因此诞生了为差旅途中工作者提供即时可用的短期办公空间租赁服务。这一模式给商务租赁市场带来了变革,将租期缩短至以天为单位。

Regus作为企业办公解决方案供应商,在自身不拥有任何地产的情况下,以整租再分租的形式在全球120个国家、900座城市拥有超过3000个办公中心,主要分布于全球范围商业化的大城市,中小城市亦有布局,满足从低至1人、高至5,000人的办公需求;为企业提供可定制的高标准办公空间和相关设备租赁服务。截止2015年10月14日收盘时,公司市值为28亿英镑,对应FY15的P/E为28x。

Regus的出现为公司租客提供了标准化的办公空间解决方案,用户不再需要消耗时间和精力在寻找房源、装修和设备购置上,可以更集中于公司业务;而跨区域的服务满足了经常出差用户的异地工作需求。作为最早出现的共享办公服务,Regus解决了以下几个问题:

  • 企业客户跨区域办公的需求;
  • 直接使用办公空间的需求;
  • 企业客户对办公区域使用的柔性需求,即临时和短期办公需求;
  • 降低企业客户在办公区域等固定资产的大额投资。

Regus的收入从2005年的4.63亿英镑收入开始,逐步扩大至2014年的16.8亿英镑,近几年的增长率基本在个位数。公司近几年的毛利率在22.9%-25.8%之间,净利率在3.6%-5.7%之间。


为满足用户对办公空间紧急性的临时需求,Regus也开放了会员制度的办公空间租赁服务,用户在每月支付会员费后,无论在差旅途中去到任何城市,都可以在Regus的办公中心随时使用共享的办公中心以及配套设施,包括:

1.2引爆点:共享办公受益于自由职业群体的兴起,顺应移动化办公的潮流

我们认为WeWork的快速崛起和各种共享办公型公司的出现,主要受到以下因素的推动:

1、自由职业群体和移动化办公的兴起强化了共享办公需求:根据Stephan和Anil在研究论文《The Economic Impact of Self-Employment》中的数据,美国城市人口中的自由工作者比例在2009年从1969年的12%上升至25%。除自由职业参与者在增加外,市场也意识到存在着大量移动办公需求,他们来自于大公司的临时项目组和长期出差员工

根据KPCB的统计数据,以自由职业为工作的在美国约有5300万人口,占到美国劳动力总量的34%。

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2、“拎包入驻”服务的标准化和便捷性得到市场认可:由于大部分公司对工作环境和设备的需求基本相似,标准化的办公空间供给能被大多数用户所接受。而“拎包入驻”提供的便捷性让空间共享成为可能;

3、共享模式为供需双方均带来了收益:共享办公在实现了办公空间、使用时间共享的同时,实现了公共区域和设备的时间、空间双重共享;从而带来了成本节约。尤其对初创公司,在前期无需在购置设备上消耗资金。服务提供方则因共享的商业模式提高的地产使用率,营收随之增加;

4 跨区域复制门槛较低:在不同地域,甚至不同文化的市场,企业对办公设施的需求差异并不大,因此共享办公的模式很容易被复制到其他市场。

1.3趋势:基于平台的增值衍生服务与轻资产模式运营是共享办公的特征


伴随着互联网高速发展带来的便利,共享经济借助互联网搭建的平台在近几年得到了市场的追捧。WeWork的出现让共享办公得到了市场的关注,也为自己带来大量模仿者。WeWork能在5年的时间里取得100亿美元的估值,尤其在2015年5月-8月间估值提升了近100%,其主要原因在于基于互联网平台的办公租赁能为租客带来办公需求以外的附加价值。

共享经济(sharing economy)是借助网络等第三方平台,基于闲置资源使用权(资产或技能)的暂时性转移,实现生产要素的社会化,提高存量资产的使用效率以创造更多价值,促进社会经济的可持续发展。

虽然Regus为办公租赁行业引入了共享办公和租赁零散化的概念,但其主要目标客户群是为大型企业办公服务,定位相对高端WeWork的定位更专注于自由职业者和创业公司等小微企业,会员制度简单直接,仅需$350的月费即可跨区域在WeWork办公中心享用功能齐全的办公设施。

以WeWork和Regus的对比为例,WeWork搭建起了自己的供需平台,用户可以随时通过网页和APP寻找所需的办公空间,甚至直接前往办公中心使用空闲的工作席位。而Regus虽然也拥有自己的平台,但是内容繁多,更像是公司的信息平台(公司网站提供的仅仅是一个入口,用户只能通过网站提交合作申请,随后再由公司负责人与用户联系,确定租赁相关需求)。

平台的搭建为围绕小微企业专业增值服务的集聚提供了便利。在互联网平台搭建完成后,形成了一个一对多的信息传播渠道。用户只需接入平台,就可以接触到平台上所有的资源,不再需要消耗时间和经历去寻找。WeWork通过合作的形式引入了大量商务服务供应商,让租客通过仅接入WeWork平台即可接触到大量的商业资源,其中包括:法务、财务、融资等公司运营必须服务。在定位初创公司精准引入了相关服务商,让平台资源完成孵化器功能,为目标用户提供价值,成功实现了与传统行业的差异化竞争。


而Regus除商务租赁服务外,提供的均为办公空间租赁有关的服务,如:电话会议、通讯和接待服务等,仍然停留在传统的办公租赁服务模式上。对平台价值的开发不足让Regus无法形成差异化,简单的提供标准化办、零散化公空间租赁难以形成竞争壁垒。

整租再分租的轻资产“二房东”模式让公司的扩张变得更快;牵线式服务供应业务的边际成本几乎为零。WeWork创始人曾向媒体表示,新租下的办公区只需要一个月的装修,即可投入供会员使用。服务方面WeWork作为中介方,自身不需要为用户提供服务,也不需要准备相关的资产和人员配置。国内的类WeWork公司,如:人人office和优客工场也采取了不直接购买地产和搭建平台做服务中介的模式。

1.4国内市场:有效供给不足,大众创业万众创新的氛围推动需求日趋旺盛

当前国内办公租赁市场参与者主要是租赁中介公司和房地产开发公司。大部分中小型企业和个人租客的主要信息来源是中介公司。虽然国内地产中介公司都拥有自己的互联网平台,但所沿袭的依旧是信息媒介的找客模式。

国内中介市场目前仍处于杂乱状态,租客的时间成本和经济成本都很高。房源信息盗用和虚假房源信息十分普遍,经常出现看房过程中实际房源与网络信息不符,重复看房让租客消耗了大量的时间和精力;而中介佣金和押金的租赁模式让初创公司的资金失去流动性,甚至让个人租客难以承受。

在国内已经涌现出一批类WeWork的创业公司,虽然他们都借助互联网平台帮助市场实现了供需匹配加速。但在租赁方式上大多沿袭了传统的固定空间、固定时间段的租赁,自由度略逊于WeWork。虽然国内公司尚未实现跨地域的空间共享,但共享办公概念的引入足以解决国内市场对更灵活办公租赁的需求。

下面以一个5人团队在典型的传统写字楼租赁和SOHO3Q的共享办公工位进行的租赁成本进行对比(后文将对国内共享办公公司的服务细节和价格进行对比和讨论):

从时间角度观察,共享办公模式将最短租赁时间大大缩小,提升了租赁合同的灵活性,足以满足租客的临时性办公需求。如:大企业临时项目组、事件驱动的前线记者、出差工作者等。对于发展初期,团队变化较大的初创公司而言,灵活的租期也让公司需要搬迁和扩张时更加便利。


对服务进行对比,共享办公提供的服务更齐全。传统的办公租赁只提供基础办公家具,如:桌、椅和储物柜等。租客在入住后仍需自己解决打印机、宽带接入等基础设施。而共享办公提供了“拎包入驻”的办公空间,节约入驻企业时间成本、满足租客临时性和紧急性需求。

从经济成本的角度考虑,共享办公降低了租客的前期投资。

1、 绝对租金减少:虽然每平米平均租金较高,但起租面积要求的降低让绝对租金减少。绝对租金计算对比如下
  • 传统租赁:9元*100平米=900元/天;
  • SOHO3Q24元*6平米*5工位=720元/天。

2、 前期投入减少:由于最短租期缩短,且无需押金,初创公司无需在前期降大量的资金“冻结”大量资金,从而提高了流动性。租赁首期付款计算对比如下:
  • 传统租赁:9元*100平米*30天*(2+3+1)月=16,2000元;
  • SOHO3Q23元*6平米*5工位*7天=4,830元。

我们认为在国内大众创业、万众创新氛围日益浓厚的背景下,对零散性低价办公租赁的需求也将持续增加;对初创公司而言,低廉初期投入将是租房选择时决定性的因素。根据国家工商总局的统计数据,2015年上半年,国内新注册的市场主体为685.1万个,同比增长15%。预计2016年,将有超过1400万新注册市场主体。如果维持5人初创团队的假设,按共享工位计算,国内市场在2016年将新增至少4.2亿平方米办公租赁需求(不包括公共空间、休闲空间和公用设备)

共享办公概念的引入将给国内中介市场带来冲击。共享办公公司对平台的应用将加速租赁市场信息的透明化,改善租客租赁中选房、看房体验。共享型的办公租赁业将在满足国内现有短期租赁需求的同时,对其他租客也起到概念传播和消费培养的作用。

2 海外标杆:WeWork “办公租赁、创新孵化和专业增值服务”平台生态铸就百亿美元估值2.1公司简介:成立1个月即实现盈利的共享办公公司
WeWork创立于2010年,公司成立1个月便实现盈利,且从未出现亏损。根据WeWork在2015年7向SEC提交的4.3亿美元新一轮融资申请显示,其估值已超过100亿美元。以共享经济理念为主导的WeWork致力于为用户提供一个在灵活租赁的基础上能够同时享受空间、社区和服务的工作环境。

WeWork倡导随需、随到、随租、随用的便捷租赁模式。普通办公席位的租赁可随时前往共享办公区使用空闲的办公席位,专用的席位和办公室也可通过网页和客户端随时查找可用空间随时开始租赁。根据福布斯在2014年11月公布的数据,当时在WeWork14,000位会员中,从事创作类和科技类工作的会员居多,占到会员总数的29%和20%。

WeWork的租客群体包括自由职业者、初创科技公司、创业公司、大型公司、非盈利机构、服务提供商、小型企业和远程办公项目组等八类企业。

根据公司材料显示,截止2015年10中旬WeWork在全球覆盖16个城市、拥有共计56个办公中心,距离完成公司2015年内扩张到60个办公中心的目标近在咫尺。基于公司对核心用户的定位,办公中心主要坐落于美国东西海岸商业发达、创业氛围浓厚大城市(纽约、旧金山等)以及海外国际化商业城市(伦敦)。

据公司发展规划及福布斯报道(2014年12月),在2015年底WeWork的办公空间将超过360万平方英尺,过去5年复合增长率高达113%尤其是近几年增速明显加快,2014年公司的可租赁办公面积增长了255%。
办公中心的数量也在2014年迎来爆发点。办公中心从2013年的9个增加至2014年的24个,而且平均每办公中心办公面积也逐渐增加,按照我们预测的平均每个办公中心面积6万英尺,折合5,576.2平米。WeWork的会员可以随时进入公共办公区使用任何一个空闲的办公席位,专享计划会员则会在租赁时间内被安排专用的席位或办公室。
2.2主营业务:“二房东”打造拎包入住的办公室

WeWork并不是一个传统的房地产企业。相比房地产企业,WeWork属于轻资产运营:主要在新建的开发区或者萧条的街区开设办公中心:首先以折扣价租下整层甚至整栋写字楼,经设计分割成独立的办公区间后,装修成时尚的风格,再出租给愿意在共同空间办公室的企业或个人,采取的是“整批零租”的模式,在保证价差的情况下,通过会员租金和配套服务上收费。在会员分时使用工作空间而不拥有房屋产权的同时实现了共享经济的运作。

我们认为,借助互联网、大数据和云计算实现供需的快速匹配是大部分共享经济企业成功的关键因素,而WeWork更是将匹配的过程简化:将办公空间进行统一标准化后提供给会员使用。

除了工作空间、桌、椅和电源外,WeWork也提供邮政、设备租赁、客人接待、厨房和免费咖啡以及高速宽带等服务,能满足大部分工作和日常需求。

服务和收费方面,为迎合从独立工作者到企业,不同用户个人和团体,WeWork的会员可以选择4种模式,具体内容总结于下表:

2.3估值逻辑:轻资产运营、高速增长、盈利性好,基于平台打造的品牌和增值服务支撑百亿美元估值

根据Capital IQ的数据显示,WeWork2013年的收入为3080万美元,利润为1600万美元,净利率为52%。结合华尔街日报报道以及Capital IQ的数据,WeWork的总收入有望在2015年超过4亿美元,在2013-2015年实现总收入复合增长率260%。参照福布斯的估计(WeWork 营业利润率为30%),我们预测WeWork将在2015年实现8400万美元净利润,净利率21%,结合最新100亿美元的估值,对应15年P/E为119x。

如果将WeWork视为传统的房地产开发或房地产管理公司,将很难支持其百亿美元的估值。公司处于高速发展阶段,净利率略低于市场平均水平。

市盈率:根据2015年6月最新的估值和2015年预期收入,WeWork的P/E高达119X,远超房地产管理行业平均11.2X,也超过同期办公服务与支持行业的平均P/E 21.5X;

市销率:25X的P/S也高出行业平均9.5X,同期办公服务与支持行业平均P/S仅为1.2X;

行业增速:在行业收入呈现负增长的同时,突破平台拐点的WeWork在2014实现387%的营收增速。

我们认为,WeWork100亿美元的估值代表着市场对创新商业模式的认可、增值业务的潜在价值和平台拐点出现带来的高速增长。
对于其享受的估值溢价,我们认为主要来自以下几个方面:

A.创新模式:轻资产模式实现快速扩张,满足用户碎片化的办公需求

相较传统房地产管理企业,WeWork属于轻资产运营,无需投入巨量资金用于固定资产投入,在有限的资金基础上实现快速扩张,其为用户提供了时间和空间上的灵活性以及低成本性

相比传统租赁合同对时间和空间的固定性,经常来往于不同城市的WeWork会员可以在会员期内多个办公区进行选择,而最短的租期也被缩减至1天。同时WeWork将最小租赁单位减小至1张桌子,对个人工作者和初创公司而言,他们不再需要在前期为办公地点投入大量的资金。在可以自由设计租赁规模的同时,即使只租赁一张桌子亦可享受全套办公和生活设施。

B.增值服务-潜在的规模盈利能力

WeWork通过与服务供应商合作的形式为租客提供商务和生活服务,在自身作为中介平台的情况下将租客与供应商匹配。目前,WeWork并未透露这部分业务对公司收入的贡献,但我们推断这部分业务拥有可观的盈利能力。增值服务依托于已经存在的WeWork平台,而服务由第三方供应,WeWork自身无需为服务准备人力和资产。

C.公司发展阶段-2014年突破拐点,网络和平台效应驱动高速增长

从规模和收入增速上看,WeWork在2013年后突破了平台拐点,进入了高速增长期。得益于轻资产的运营模式和投资者的认可,2013年中旬和2014年底的两轮融资让WeWork的规模突飞猛进,2014年底可租赁面积较2013年底增加了3倍。

根据公司所做的预测,会员ARPU由2013年底的$40同比增长了200%至2014年底的$121,预计在2015年WeWork的会员ARPU将同比增长225%至$395

从移动端的数据来看,WeWork2014年1-9月,会员数增加了122%,移动端的MAU同比增长了650%,活跃MAU同比增长了850%。

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支撑WeWork高速增长的是由网络和平台效应为租客和服务供应商带来的额外价值。入驻的会员越多,初创公司找到合作伙伴的几率也就越大,同时对服务的需求也会增加,办公面积的利用率越高。当在平台上寻找服务商的初创公司越来越多,自然会有更多的服务供应商成为WeWork的伙伴,为其会员带来更多资源和优惠,也进一步吸引更多租客成为WeWork的会员。

D.平台效应形成后的品牌溢价

WeWork的品牌形象建立后,以共享经济理念营造的办公租赁系统减小了起租面积和最短租赁时间,缓解了初创公司和个人工作者的资金压力;围绕初创公司需求打造的增值服务平台让WeWork平台具有了孵化器价值,而且相比其他孵化器机构资源更加丰富,资源更容易获得

相比之下,Regus的共享办公因为其高额的费用和高端定位,注定将只能成为传统办公解决方案业务的附加服务,不能迎合共享办公的主要需求群体:个人工作者、中小型公司和初创公司。

根据Compstak在2015年6月公布的估算数据只考虑办公区面积的情况下,在纽约WeWork的独立办公室租金,相比周边写字楼普遍存在高额溢价。但在公共空间和办公设备使用权、社区价值和增值服务资源价值充分支持了WeWork品牌的溢价能力。

产业链上游,品牌价值为让WeWork能够以更少投入获得房源。根据WeWork2014年底使用的路演资料,以单个办公中心为单位计算,新建的办公中心每会员资本投入已较2年前降低了58%:由2013年的$7,100/会员,降低至2014年的$6,000/会员,预计2015年还将降低至$3,000/会员。大量业主主动通过提供装修费和降租的形式邀请WeWork办公中心入驻,其品牌价值已经足以带动周边商业的运营

2.4商业模式:围绕共享办公搭建的多维度价值平台

WeWork为会员提供了办公空间、增值服务价值和社区资源三种价值。社区资源价值和增值服务价值建立在办公空间价值之上,同时社区互动价值和增值服务价值也是吸引用户付费享受办公共建价值的驱动力之一。WeWork作为一个平台运营商,充分地利用了用户背景的相似性和平台营造的社区空间,鼓励用户在工作之余相互交流,甚至在会员社区中寻找合作伙伴和顾客。同时,针对初创公司缺乏社会资源的特点,引入了大量提供商业服务的合作伙伴,让入驻的初创公司能够免去搜索资源的麻烦

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1、在办公空间价值方面,WeWork提供了更具灵活性的租赁服务,这也是用户使用其服务追求的主要价值。WeWork希望在提供办公物理环境的同时,打造一个办公社区。让在WeWork共享工作空间的个人工作者、初创公司甚至大公司能在工作之余有相互交流、相互帮助的机会,借助平台空间营造出的社区环境则在创造额外价值的同时提高了用户粘性

除了在公共办公区交流外,用户在成为会员后,可以选择建立自己的档案并加入WeWork的线上社区与其他社区中的会员进行互动。根据公司网站的介绍,在2015年10月,WeWork已经有超过3万名会员建立了自己的档案并参与到线上社区中。在WeWork的线上社区中,会员将有机会在背景相似的用户群中分享自己在不同办公地点的体验、交流创业经历和寻找商业伙伴等。

2、增值服务价值方面,WeWork的会员可以在使用WeWork第三方合作商的服务时获得优惠。目前WeWork的合作方有240家左右,其中包括Uber、Amazon Web Service、AT&T和Bond Street等,几乎覆盖公司商务和办公生活所有需求,这也让WeWork平台创收的同时为用户提供额外的增值服务价值

3、进一步形成规模是WeWork在未来取得成功的关键。作为共享经济体系,在实现资源利用率最大化的同时也将实现营收的最大化。在WeWork的商业模式中,房屋租赁成本和装修成本是固定的,而营收则会随办公空间租赁率的提高而提高。同时,作为一个以平台模式运营的公司,规模的扩张也将伴随着平台效应的上升,使社区资源价值成指数级增加;入驻初创公司和合作服务商获得的价值也将实现正循环


3 国内共享办公行业格局:从模仿到改进3.1 人人office:租办公室免押金

人人office成立于2015年12月,创始核心成员来自阿里、民生银行、万科等知名企业,使命是“租办公室免押金”。

继获得100万种子轮融资后,人人office在2015年12月成功获得200万天使轮融资。作为房屋租赁中介平台,公司在成立时避开住房市场,针对办公租房市场,希望以真实的房源信息和跟可靠的中介服务解决中小企业在办公租房上遇到的麻烦。2016年6月,人人office通过社交媒体宣布公司月租赁成交额过亿。

3.1.1商业模式:跨过混乱中介市场,直击租客痛点——租办公室免押金

人人office为办公房出租方和租赁方提供了一个O2O在线平台,出租方可在网站投放供出租的办公场所的信息和价格供租房者选择。人人office将办公空间分为3类:众创空间、商务中心和创意产业园;根据我们对公司网站房源的观察,供给方主要是各大商务写字楼,属于商务中心类房源,另外两类房源较少。

人人office保证了所有房源信息和图片的真实性,准确找到了租房市场用户的最大痛点。租房平台早已不是中国市场的新鲜产品,各大信息类平台大多拥有自己的租房板块。但是国内以中介主导的房屋租赁市场杂乱,虚假信息十分普遍。用户往往被网站精致的图片吸引,到了实地却发现与描述不符,因此在寻找租房过程中经常在重复的看房中浪费时间。虽然对信息真实性的要求会让房源供给数的增长受到阻碍,但是在绕过中介市场,直接以标准化的平台服务连接业主和租客减少了双方无谓的非经济成本

互联网的价值之一在于信息对等性,作为O2O平台,人人office试图让租客在线上就对房源的了解程度最大化。网站提供地图选房、360度全景图和在线咨询等服务,将获得真实房源信息最大程度上在线上就展现给租客。

3.1.2业务亮点:租赁中介标准化,借服务商提升平台价值

作为租赁平台,人人office参与了从找房到付款的整个租赁流程,避免了沦为一个仅能作为流量入口的信息平台。与Airbnb相似,人人office为保证房源的真实性,跨过了租房市场的中介,直接通过自己的摄影师和员工向业主收集房源信息和图片;并由人人office的员工亲自1对1带租客参观房源;最终由用户通过人人office支付房费,建立了完整的O2O租房产业链。

面向租客的服务方面,人人office为迎合主要目标用户-初创公司的需求,与大量商业有关服务供应商达成合作。让初创公司用户在自身资源缺乏的情况下,能更快捷的获得运营中需要的基础设备和服务。2016年6月与Uber达成的合作协议则更进一步,通过优惠码的形式将平台直接与用户内部的个人形成互动。

虽然人人office被称为办公室领域的Airbnb,但实际上其商业模式并不直接与共享经济相关,两者的相似处更多在于其平台经营模式。与Airbnb相似,人人office通过搭建平台和提供服务让租客能更快速地找到适合自己需求的办公场所。

3.1.3点评:通过标准化为用户节约租房成本是成功关键

人人office现阶段的成功在于把握住了国内租房市场用户租房流程复杂,难以从中介渠道获得真实房源信息,最终让企业租办公室免押金的痛点。

人人office布局完整租房产业链过程中提高了租房标准化的同时,简化了用户租房流程。将中介从租赁流程中去除,使服务流程标准化。对租客而言,在点点租能够获得真实的房源信息,即使需要重复看房,也无需与不同的中介联系;由于租客只能与人人office客服联系,对业主而言,全部流程和手续均通过人人office的客服完整,免除了频繁与租客来往的麻烦。并实现了租办公室免押金!

我们认为,人人office未来的成功关键不仅在于能否快速规模化,同时需要营造更高的平台衍生服务价值。租客对租赁合同最敏感的因素是价格,一旦其他平台能够提供较低的价格,将很大程度上影响新用户的获取。而在办公空间使用价值基础上的服务价值将成为提高转换成本和新用户吸引力的关键;如果相关合作方的服务能切实解决主要用户初创公司资源的缺乏问题,人人office将有望形成一个平台效应的正循环,为租客、业主和服务供应商创造价值。

3.2SOHO3Q:“共享经济+房地产”,打造商业地产开发商新模式

SOHO3Q是SOHO中国(HK:410)在2015年2月推出的新业务,旨在借助共享经济在中国打造出新的商业地产模式,为中小型企业和个人工作者提供“拎包入住”的商务地产租赁方式,让SOHO中国在“转售为租”的战略上更进一步。

SOHO3Q的运营模式与WeWork相似,通过搭建O2O平台为用户提供最短以周为单位,最小以办公桌为单位商务地产租赁。截止2015年10月初,SOHO3Q在北京和上海总共启动了6处SOHO3Q中心,共计超过3000个座位;计划在2015年底拥有11处SOHO3Q中心,和共计超过11,000个座位,目前望京SOHO的3Q办公区域已经租满,吸引了包括陌陌、美团在内的互联网公司,上海项目的3Q办公室出租率则在50%~60%之间,入驻率相对不错。

3.2.11商业模式:盘活自有商业面积,让WeWork模式本土化

SOHO3Q搭建的是一个O2O商务地产租赁平台。作为母公司SOHO中国对O2O和互联网的最新布局板块,在SOHO中国2015年中报中,公司认为SOHO3Q将成为公司未来关键的成长点,用户可以通过SOHO3Q的网站和APP进行办公空间的搜索、预订、排队甚至竞拍。虽然SOHO3Q属于类WeWork模式,但在国内市场对共享经济认知度不高、共享意识有待培养的情况下维持了租赁为基础的运营模式,没有采用WeWork的会员随到随用制。

SOHO3Q的在线平台已经可以实现从选房到付款的租赁流程。用户可以通过网站和APP挑选办公区、办公室和租赁周期;直接或在预约现场参观办公室后在线进行支付即可直接前往办公。

根据我们从SOHO3Q预订网站收集到的信息,SOHO3Q暂未提供公共办公空间,不存在会员包月-在共享办公空间对空闲办公席位随到随用。所有办公席位和独立办公室均已独享的形式出租。因此我们认为,SOHO3Q在国内的商务租赁市场向共享经济率先迈出了第一步:将使用时间缩短到了一周,但在空间共享的自由度上尚无进展。


基础设施方面,旨在为用户提供“拎包入住”的商务地产租赁,SOHO3Q除了为用户提供完整的办公室装修外,亦为用户提供了办公必须的宽带接入、复印打印、电话室、免费咖啡水果、会议室租赁等来满足工作生活的基础需求。

3.2.2业务亮点:办公环境主题-创业

在提供租赁服务的基础上,SOHO3Q同样希望能搭建起一个社区性的平台,让用户在使用租赁服务的同时,在相互交流中获得社交价值,从而提供用户粘性和对新用户的吸引力。目前,SOHO3Q举办了各类创业和科技有关的交流会等活动,但是平台的社区性尚未显现。

3.2.3点评:业主身份有望成就长期竞争优势

对比WeWork和其他类WeWork平台,SOHO3Q最大的特点在于其对地产的拥有权。其他O2O商务地产租赁平台更多起到中介的作用,在租赁中的主要角色是中介方。而SOHO3Q自身背靠SOHO中国,公司拥有商务地产,在租赁中不仅是中介方,同样是业主方。对比WeWork,SOHO3Q能够以最低的成本获得房源。因此,不论在长期或是短期,SOHO3Q在成本方面都有较大的优势;对比人人office,SOHO3Q对房源有绝对的控制权,可以以几乎为零的成本获取最真实的房源信息。

我们认为,SOHO3Q的运营模式并不是单纯的O2O平台运营,而是在借助互联网来改善母公司原有的实体经济模式。其他共享经济型商务地产租赁公司经营重点集中于业主和用户之间的中间环节:如WeWork的商务地产管理模式和人人office的商务地产中介模式。SOHO3Q打造的是一种全新的商务地产经营模式,通过互联网搭建平台,将整个产业链接触到用户之前的部分全部融合到一起。

3.3优客工场: WeWork的中国学徒

2015年3月辞去万科集团北京区副总裁职务的毛大庆于2015年4月首次公开其创业项目-优客工场。优客工场将目标客户定位于初创团队、小微企业、移动办公人员和短周期变化团队(会计、咨询公司)等,主要提供短期商务地产租赁和商业相关服务。

用户最少可租赁一张办公桌,最短可租赁一天。在9月中旬结束的A轮融资中,优客工场获得2亿元投资,并宣布已经签约36个场地,布局包括北京、天津、上海、深圳、南京、西安等主要城市。公司管理人员在9月的采访中表示公司的盈利模式包括四种:租金、会议室和基础服务、商务增值服务以及会员会费。

3.3.1商业模式:跨区域布局

优客工场的基本运营模式与WeWork类似,先集中租赁办公空间,再对其继续进行标准化装修和分租,通过差价获得收益。公司创始人毛大庆在2015年7月中旬提到,公司目前以“二房东”的身份(既WeWork模式)拥有1/3的地产,其余2/3通过与地产开发商合作的形式获取

9月16日,优客工场的正式启动,目前开始营业的办公中心仅有北京阳光100旗舰店。通过公司网站和移动端APP,用户可以直接预订开放的办公席位或独立的办公室。相比SOHO3Q,优客工厂在时间共享方面更进一步做到了最短租期以天为单位。但相比WeWork,仍未实现会员制的空间共享-随到随用模式。

基础设施和服务方面,优客工场提供了:免费宽带接入、打印设备、健身房、休息区、IT技术支持、暖气空调和其他基础物业服务。

3.3.2业务亮点:以增值服务为核心的战略目标

除租赁服务外,服务价值同样重要。在7月中旬举办的《优客工场模式沙龙》中,公司创始人毛大庆表示,WeWork最大的两点在于其丰富可靠的服务;基于240家合作伙伴,用户一旦成为会员,便意味着拥有了超过240张会员卡。而优客工场也将全力打造租赁价值之外的服务附加价值。基于对核心用户为初创公司和小微企业的定位,优客工场的附加服务主题目前为创业辅导,同时也希望营造一个创业为主题的商务社区。我们认为,优客工场搭建的平台和价值关系与WeWork相似,但更侧重于创业辅导。

2015年9月,公司创始人毛大庆在采访中向媒体表示,目前优客工场的收入90%来自于租金;在日后的发展中增值服务将成为更重要的收入来源,增值服务的收入占比目标位40%。根据公司网站提供的信息,优客工场目前提供的增值服务包括:商务相关的财务、人力、市场和法务服务;出行、饮食相关的生活服务等,其中不乏中信银行和平安保险等知名企业。

3.3.3点评:值得期待的服务生态规划

我们认为增值服务将成为创客工场为核心用户创造价值的关键。完善的服务网络意味着签约入驻的初创公司能无需费事寻找资源即可以最快的速度获得从财务到生活上的所有服务需求。公司计划明年开始逐步启动优客基金、传媒、学院和贷款等一系列为初创公司提供便利的服务。如果创客工场能独立提供全套服务,服务价值也将取代地产租赁成为公司主要创造营收来源。

4 中国市场发展展望4.1国内WeWork学徒各有特色,增值服务是立足市场的关键

国内三家类WeWork模式的共享办公虽然类似,但在运营模式上有着鲜明的对比:

  • 人人office更像是一个中介平台,通过提供比其他中介公司更透明的信息和更有针对性的服务来获取更多用户。
  • SOHO3Q更像是实体经济向互联网靠拢的产物,希望通过互联网来改进母公司原有的商业模式。
  • 优客工场刚刚起步,但从公司规划上与WeWork的模式几乎一致,只是在服务主题上更侧重于创业辅导。

三家公司代表着共享办公在中国市场未来发展的三种可能,除了拥有实体资产的SOHO3Q,其他两家均选择将增值服务作为公司发展的重点。根据我们对其他类WeWork公司的调查,蜂巢办公空间和联合创业公社等也都有大量增值服务合作伙伴。

我们认为其原因在于目标用户对价格敏感度较高,且服务替代成本较低


                               
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